La casa, in proprietà o in locazione, è tra le nostre più grandi sicurezze.

Per una ragione o per l’altra il rischio di perderla si può affacciare, in questo momento in modo più minaccioso. 

Intervenire velocemente permette di avere maggiori possibilità e di valutare le garanzie giuridiche attivabili. 

Sono ancora gli istituti giuridici dell’impossibilità sopravvenuta e della forza maggiore ex art. 1256 Codice Civile a venirci incontro, insieme a quelli della novazione ex art.1230 Codice Civile e della garanzia del terzo ex art. 1180 Cc.

Fondo di Solidarieta’ mutui prima casa_ legge 244/2007 e succ. mod e int.

La sospensione del pagamento delle rate di mutuo è garantito dal Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa (il cosiddetto fondo Gasparrini), istituito, presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con la legge n. 244 del 24/12/2007 che all’articolo 2, commi 475 e ss., ha previsto la possibilità, per i titolari di un mutuo fino a 250.000 euro, contratto per l’acquisto della prima casa, di beneficiare della sospensione per 18 mesi del pagamento delle rate al verificarsi di situazioni di temporanea riconducibili a: 

  • cessazione del rapporto di lavoro subordinato;
  • cessazione dei rapporti di lavoro “atipici” di cui all’articolo 409, numero 3, del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;
  • morte o riconoscimento di handicap grave di un titolare del mutuo, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero di invalidità civile non inferiore all’80 per cento.

Con l’emergenza sanitaria determinata dalla diffusione dell’epidemia Covid 19, il Decreto legge 18/2020 “Cura Italia all’art.54 ha ampliato la platea dei potenziali beneficiari: a:

  • lavoratori che hanno subito una sospensione o una riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni (Cassa Integrazione o altri ammortizzatori sociali);
  • lavoratori autonomi e liberi professionisti (per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del Decreto legge n.18/2020) che hanno registrato in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020, una riduzione del fatturato superiore al 33% rispetto a quanto fatturato nell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività, imposte dall’autorità competente per l’emergenza Coronavirus.

 

Qualora i mutui siano assistiti da polizza occorrerà verificare il rischio assicurato, che copra le ipotesi di cui al punto 1. -2. -3., per l’importo almeno delle rate oggetto della sospensione e per l’intera durata del periodo di sospensione stesso. Detti mutui saranno in questo caso esclusi DALL’APPLICAZIONE DELLA SOSPENSIONE GASPARRINI.

Fondo di garanzia “salva casa” o “blocca aste”. legge di bilancio 2020

Questo fondo interviene ad uno stadio più avanzato della crisi con lo scopo di fornire una garanzia al debitore, il quale avrà diritto ad abitare nell’immobile pignorato. 

Il debito potrà essere rinegoziato o rifinanziato da una banca terza, garantita dal fondo di garanzia salva casa,  che provvederà ad iscrivere nuova ipoteca e verserà la somma dovuta al tribunale con liberazione del debitore.

Il fondo di garanzia istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF), è attivabile tra un debitore qualificabile come “Consumatore”, che agisce per interessi estranei allo scopo di impresa ed il creditore che esercita attività bancaria.

Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, un suo parente o affine fino al terzo grado, potranno chiederlo per lui, con diritto per retrocessione della proprietà all’originario che era stato pignorato a certe condizioni ed obbligo di residenza per almeno cinque anni. 

Fondo Morosità Inconsapevole

Se l’abitazione non è di proprietà ma in locazione e si registra una drastica riduzione del reddito familiare causato dai motivi già menzionati al punto 1.-2.-3., allora è possibile intervenire con il Fondo Morosità Inconsapevole che sostiene la capacità delle famiglie a pagare i canoni di affitto con un contributo concedibile nella misura massima di €. 12.000, erogato da ciascun comune al ricorrere dei seguenti requisiti:

  • ISEE non superiore a 26.000 euro;
  • un provvedimento di sfratto;
  • un contratto di locazione regolarmente registrato;
  • la presenza all’interno del nucleo familiare di un componente ultrasettantenne o minore o con invalidità accertata per almeno il 75%.

Se nelle ipotesi precedenti abbiamo tracciato per punti un percorso di soluzione di fronte ad una situazione patologica già in essere, la garanzia successiva si concentra sulla fisiologia del mercato degli affitti, sia pur con l’aiuto di fondi statali.

Fondo nazionale per il sostegno all’accesso di abitazioni in locazione

Il bonus o contributo integrativo all’affitto è una misura di politica abitativa nazionale erogata dai Comuni a presentazione della domanda per accedere alle abitazioni in locazione e permette di ottenere la differenza tra l’affitto dell’inquilino e quello che questi pagherebbe se abitasse in un alloggio di edilizia residenziale pubblica. 

Oggi il comune fissa i requisiti ed i parametri reddituali che danno diritto al sussidio:

  • contratto di locazione registrato;
  • residenza nel comune in cui si trova l’immobile;
  • reddito ISEE non superiore a certi limiti;
  • non essere assegnatari di case popolari.

CONCLUSIONI

La pandemia determinata da Covid 19 è probabilmente idonea a giustificare l’ipotesi di inadempimento e certamente a creare difficoltà di inserimento.

La struttura del nostro Sistema Paese “Welfare” è in grado di fornire strumenti vari di sostegno partendo da situazioni oggettive di difficoltà con l’intento stabilizzare le scelte personali delle famiglie evitando conseguenze, anche di natura sociale.

Naturalmente senza poter generalizzare, in quanto ogni caso fa storia a sé, la legge “Cura Italia” offre le soluzioni normative per superare le ipotesi di inadempimento, con l’intento di negoziare nuovi accordi modificativi di quelli originari, oppure di intervenire con l’aiuto del terzo garante dell’obbligazione, mi riferisco al sussidio per il canone, sempre nella prospettiva di sostenere i patti tra le parti.

Siamo disponibili a fornire ogni ulteriore chiarimento e ad analizzare la singola vicenda per accompagnare i nostri clienti nel percorso di soluzione.

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